Quản lý tòa nhà không nên phát triển manh mún

“Thị trường đang mở ra rất nhiều cơ hội cho các đơn vị quản lý tòa nhà trong nước. Bởi vậy, nếu không muốn tiếp tục thua trên sân nhà ngoài việc tự phát triển các đơn vị quản lý trong nước cần tập hợp lực lượng dưới sự điều hành của một hiệp hội thống nhất do Nhà nước đứng ra tổ chức, hình thành các tập đoàn hoặc TCT mạnh, không nên phát triển manh mún như hiện nay” – Ông Trần Khánh, Chủ tịch CLB Quản lý tòa nhà Hà Nội nhận định.

1. Tình trạng tranh chấp chung cư diễn ra rất phổ biến nhưng rất khó giải quyết triệt để. Theo ông đâu là nguyên nhân?

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp tại các chung cư, để xãy ra các tranh chấp chủ yếu hiện nay theo tôi xuất phát đầu tiên thường là từ phía các chủ đầu tư xây dựng chung cư, nhiều chủ đầu tư không quan tâm đến công tác hậu bán hàng . Việc không tuân thủ các quy định của pháp luật và thiếu nghiêm túc trong đầu tư và vận hành dự án chung cư đã dẫn đến hai tranh chấp nổi cộm hiện nay, đó là tranh chấp về sở hữu chung (nơi để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng…) và quỹ bảo trì, chủ yếu là do chủ đầu tư thiếu minh bạch, thậm chí là chây ỳ trong việc bàn giao quỹ bảo trì.

Thứ hai, đó là từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước, việc ban hành các quy định còn thiếu đồng bộ và nhất là thiếu các chế tài xử lý, chính quyền nhiều nơi còn buông lỏng, thiếu trách nhiệm trong việc xử lý các khiếu kiện về các nội dung tranh chấp, dẫn đến tranh chấp bùng phát thành các “điểm nóng”, gây bức xúc dư luận.

Ba là, một số đơn vị quản lý vận hành thiếu công khai, minh bạch trong quá trình quản lý, một số đơn vị cạnh tranh không lành mạnh, bỏ giá thấp để lấy dự án, sau khi được nhận thì cắt giảm nhân công, chi phí…, dẫn đến chất lượng không bảo đảm, nảy sinh mâu thuẫn.

Thứ tư, chất lượng ban quản trị một số nơi chưa đạt yêu cầu, có năng lực yếu, lúng túng trong công tác quản lý, vận hành, cá biệt có một số có biểu hiện vụ lợi.

Năm là, đến từ sự thiếu ý thức xây dựng của một số hộ dân.

2. Những quy định hiện hành liên quan đến quản lý toà nhà đã thực sự phù hợp với thực tế phát triển của các chung cư hiện nay chưa? (có gây khó khăn cho các đơn vị quản lý cũng như giải quyết các tranh chấp…)

Những quy định của pháp luật hiện nay tuy đã được liên tục sửa đổi, bổ sung trong thực tế, tuy nhiên chưa theo kịp với thực tế phát triển, còn tồn tại một số điểm thiếu sự đồng nhất giữa các văn bản, hoặc có yêu cầu quá cao, trên thực tế khó thực hiện… Đặc biệt là thiếu các chế tài xử lý gây khó khăn trong quá trình giải quyết các tranh chấp, khiến nhiều chủ đầu tư “nhờn” không tuân thủ hoặc chậm thực hiện các quy định của pháp luật, đơn vị quản lý có trường hợp lúng túng, không biết giải quyết các vấn đề nảy sinh như thế nào cho đúng.

3. Đâu là giải pháp để quản lý hiệu quả các toà nhà và hạn chế các tranh chấp trong thời gian tới?

Theo tôi đề xuất, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp cơ bản sau:

Một là, đối với các cơ quan Nhà nước, trước hết đề xuất ban hành luật riêng về chung cư. Cần sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.

Để tránh tình trạng này và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, Nhà nước nên có những quy định rõ ràng và chi tiết hơn về phần sở hữu chung, riêng, cũng như điều kiện cần có để khai thác các khu vực này; quy định rõ trách nhiệm của các bên nếu để xảy ra các sự cố cháy nổ trong quá trình kinh doanh, sử dụng các khu vực này, làm ảnh hưởng đến toàn bộ tòa nhà và cư dân trong tòa nhà.

Việc tổ chức quản lý các chung cư sau khi đi vào hoạt động cũng còn nhiều bất cập. Nhà nước sau khi đã có quy định phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý. Khi có bộ tiêu chuẩn này, chúng ta mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay.

Cần có bàn tay của chính quyền trong việc quản lý vận hành nhà chung cư. Các cơ quan quản lý cần phải đặt vấn đề quản lý nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị.

Hai là, đối với chủ đầu tư, các chủ đầu tư bất động sản phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo.

Ba là, đối với ban quản trị, cần áp dụng nghiêm chỉnh yêu cầu về thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư nào không thực hiện sẽ phải chịu các chế tài xử phạt.

Trong thành lập ban quản trị, cần lựa chọn được những người có “tâm-tầm-tài” để đại diện cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi ra khỏi ban quản trị.

Bốn là, đối với đơn vị quản lý vận hành, nguyên tắc minh bạch và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc.

Năm là, đối với cư dân/chủ các căn hộ, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan. Người dân cần hiểu đúng về nội dung của công tác quản lý vận hành chung cư, tránh các quan niệm sai lầm coi vận hành chung cư là chỉ có bảo vệ, vệ sinh mà bỏ quên mảng kỹ thuật vận hành.

Cần phê phán cách hành xử như vậy của một số người dân trong việc chây ì không nộp hoặc nộp chậm phí dịch vụ. Nên ý thức rằng đã sử dụng dịch vụ thì phải đóng phí, nếu xảy ra tranh chấp thì ảnh hưởng ngay tới chất lượng dịch vụ cho các cư dân khác. Có các tranh chấp, trước hết cũng cần có cách hành xử văn minh, lịch sự mang tính xây dựng.

4. Số lượng các dự án nhà ở chung cư hiện rất lớn và ngày càng tăng nhanh. Tuy nhiên, các đơn vị quản lý toà nhà trong nước thì dường như đang “thua trên sân nhà”. Làm sao để cải thiện tình trạng này?

Để cải thiện tình trạng này, các đơn vị quản lý vận hành cần xây dựng thái độ tôn trọng, hợp tác, tránh dùng các “thủ đoạn” cạnh tranh không lành mạnh. Với mục đích là có thể vươn tới xây dựng Hiệp hội, các tập đoàn mạnh về quản lý tòa nhà để bảo vệ quyền lợi, cũng như tạo điều kiện thuận lợi để cho các đơn vị thành viên phát triển.

Cần xây dựng hệ thống tiêu chuẩn chất lượng về dịch vụ quản lý vận hành, từ đó thống nhất xây dựng khung giá hợp lý hơn để các đơn vị quản lý vận hành và các đối tác có thể áp dụng. Các đơn vị cần chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, gia tăng tính chuyên nghiệp, tạo dựng uy tín, thương hiệu.

Để có thể cạnh tranh được với các đối tác nước ngoài, trước hết cần sự đồng tâm, đoàn kết từ các doanh nghiệp, để có thể tập hợp hình thành các doanh nghiệp lớn, thương hiệu mạnh. Và quan trọng nhất là tự thân mỗi doanh nghiệp cần tự vươn lên mạnh mẽ. Ngoài việc xây dựng các quy trình quản lý vận hành, các tiêu chuẩn về dịch vụ, cần chú trọng việc đào tạo nguồn nhân lực. Dường như, các đơn vị đang cơ bản là chỉ tập trung vào việc tuyển dụng khi có các dự án, mà không chú trọng trong việc liên kết với các cơ sở đào tạo để tạo ra được nguồn nhân lực có trình độ để có thể vươn tầm quốc tế.

Ngoài ra cần phải đầu tư nguồn vốn để đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý, như áp dụng các phần mềm quản lý (DIP, CYFEER…) để góp phần minh bạch thu chi, ứng dụng các công nghệ hiện đại khác…, không chạy theo lợi nhuận mà cần dành một phần lợi nhuận để tái đầu tư.

5. Ông đánh giá thế nào về nhu cầu cũng như xu hướng quản lý toà nhà trong thời gian tới (gia tăng nhu cầu, tính chuyên nghiệp, cơ hội cho các đơn vị trong nước…)

Trong thời gian tới, các dự án chung cư tiếp tục mọc lên rất nhiều, cho nên dẫn đến gia tăng nhu cầu về các đơn vị quản lý tòa nhà. Để có thể tồn tại, các đơn vị sẽ phải nâng cao tính chuyên nghiệp và nâng cao chất lượng dịch vụ. Hiện nay, các đơn vị đã chú trọng nhiều đến vấn đề này. Tuy nhiên còn không ít tòa nhà chưa hiểu hết về công tác quản lý vận hành, cho nên chỉ muốn sử dụng các dịch vụ với đơn giá thấp, gây khó khăn cho các đơn vị trong việc tham gia lựa chọn thầu và thực hiện công tác quản lý vận hành.

Một số ít đơn vị trong nước đã từng bước khẳng định thương hiệu, thậm chí “ngang ngửa” đối với các đơn vị nước ngoài trong một số dự án cụ thể. Tuy nhiên, vẫn chưa tạo dựng niềm tin đối với chủ đầu tư và cư dân tại các dự án cao cấp. Thị trường đang mở ra rất nhiều cơ hội cho các đơn vị trong nước, tuy nhiên dường như các đơn vị trong nước chưa được đầu tư chiều sâu, chưa có chiến lược hợp lý để phát triển, chưa có những bước đột phá để có thể vươn lên mạnh mẽ.

Để không bị tiếp tục thua trên sân nhà, ngoài việc tự phát triển, cần tập hợp lực lượng dưới sự điều hành của một Hiệp hội thống nhất do Nhà nước đứng ra tổ chức, hình thành các tập đoàn/tổng công ty mạnh chứ không nên phát triển manh mún như hiện nay.